Pasal 18 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan:
- Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan;
- Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan;
- Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19;
- Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
Pasal 18 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menegaskan bahwa apabila piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih kepada pihak lain, maka Hak Tanggungan otomatis ikut beralih kepada kreditor baru. Peralihan ini bisa terjadi karena beberapa sebab, seperti Cessie (pengalihan piutang melalui perjanjian), Subrogatie (penggantian kreditor akibat pembayaran oleh pihak ketiga), pewarisan, atau sebab lainnya. Hal ini menunjukkan sifat Hak Tanggungan sebagai hak jaminan yang bersifat accessoir, yakni keberadaannya selalu mengikuti piutang yang dijaminnya.
Meskipun peralihan Hak Tanggungan terjadi secara otomatis karena hukum, kreditor baru tetap memiliki kewajiban untuk mendaftarkan peralihan tersebut di Kantor Pertanahan. Pendaftaran ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan memperkuat posisi kreditor baru agar diakui secara resmi dalam administrasi pertanahan.
Proses pencatatan oleh Kantor Pertanahan dilakukan dengan cara memasukkan peralihan Hak Tanggungan ke dalam buku tanah Hak Tanggungan, buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Dengan demikian, semua dokumen resmi akan mencerminkan siapa kreditor baru yang berhak atas jaminan tersebut.
Terkait tanggal pencatatan, Pasal 16 ayat (4) menetapkan bahwa pencatatan dilakukan pada hari ketujuh setelah semua dokumen lengkap diterima Kantor Pertanahan. Jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, maka pencatatan akan diberi tanggal pada hari kerja berikutnya. Ketentuan ini memberikan kepastian hukum mengenai waktu efektif berlakunya pencatatan.
Lebih lanjut, peralihan Hak Tanggungan baru berlaku bagi pihak ketiga sejak tanggal pencatatan tersebut. Artinya, sebelum pencatatan dilakukan, pihak ketiga tidak dapat dianggap mengetahui atau terikat dengan adanya peralihan. Oleh karena itu, pencatatan memiliki fungsi penting sebagai bentuk publisitas agar pihak ketiga terlindungi dan tidak dirugikan.
