Pasal 5 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan:
- Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang;
- Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan;
- Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Pembebanan Lebih dari Satu Hak Tanggungan
Pasal 5 ayat (1) menegaskan bahwa satu objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan. Artinya, sebidang tanah atau hak atas tanah dapat dijadikan jaminan untuk lebih dari satu utang kepada beberapa kreditor. Dengan demikian, sistem hukum pertanahan Indonesia mengakui kemungkinan adanya multi-layer security pada satu objek tanah.
Penentuan Peringkat Hak Tanggungan
Pasal 5 ayat (2) mengatur bahwa apabila suatu objek tanah dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan, maka peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya di Kantor Pertanahan. Dengan demikian, asas prior tempore potior jure berlaku, yaitu pihak yang lebih dahulu mendaftarkan Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan memiliki prioritas lebih tinggi dalam hal eksekusi jaminan dibandingkan pihak yang mendaftarkan kemudian.
Hak Tanggungan pada Tanggal yang Sama
Pasal 5 ayat (3) memberikan pengaturan tambahan apabila terdapat lebih dari satu Hak Tanggungan yang didaftarkan pada tanggal yang sama. Dalam kondisi ini, peringkat ditentukan berdasarkan tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dengan demikian, meskipun dua Hak Tanggungan masuk dalam sistem pendaftaran pada hari yang sama, peringkatnya tetap dapat ditentukan dengan melihat mana akta yang dibuat lebih dahulu.
Contoh Kasus
Seorang pengusaha, Tuan Y, memiliki tanah dengan status Hak Milik yang kemudian dijadikan jaminan untuk beberapa pinjaman:
- Kreditur A (Bank A) memberikan pinjaman Rp5 miliar dengan Hak Tanggungan yang didaftarkan pada tanggal 1 Januari 2025;
- Kreditur B (Bank B) memberikan pinjaman Rp3 miliar dengan Hak Tanggungan yang didaftarkan pada tanggal 10 Februari 2025;
- Kreditur C (Bank C) juga menerima Hak Tanggungan pada tanggal 10 Februari 2025, tetapi akta pemberiannya dibuat lebih dahulu dari Bank B.
Dalam hal Tuan Y wanprestasi, maka eksekusi dilakukan dengan urutan sebagai berikut:
- Bank A sebagai kreditur preferen pertama,
- Bank C sebagai kreditur preferen kedua,
- Bank B sebagai kreditur preferen ketiga.
Hal ini mencerminkan asas peringkat dalam Hak Tanggungan yang memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi kreditur yang lebih dahulu mendaftarkan haknya.
