Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan menyatakan:
Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
- Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan.
- Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan;
- Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah;
- Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan;
Hak Atas Tanah yang Dapat Dijadikan Objek
Pasal 4 ayat (1) menentukan bahwa hanya hak-hak tertentu atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan, yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Guna Bangunan (HGB). Hak Milik merupakan hak yang paling kuat dan penuh dalam sistem hukum pertanahan Indonesia. HGU diberikan untuk kepentingan usaha pertanian, perikanan, atau peternakan dengan jangka waktu tertentu. Sedangkan HGB diberikan untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dengan jangka waktu tertentu. Ketiga hak ini dipilih karena bersifat dapat dipindahtangankan, memiliki nilai ekonomi yang tinggi, dan wajib didaftarkan dalam sistem pendaftaran tanah, sehingga memenuhi asas publisitas dan kepastian hukum.
Hak Pakai sebagai Objek Hak Tanggungan
Pasal 4 ayat (2) memperluas cakupan dengan menyatakan bahwa Hak Pakai atas tanah negara juga dapat dibebani Hak Tanggungan, dengan syarat hak tersebut wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Namun demikian, tidak semua Hak Pakai memenuhi syarat ini. Hak Pakai yang bersifat pribadi atau tidak dapat dialihkan tidak dapat dijadikan objek Hak Tanggungan. Dengan demikian, hanya Hak Pakai tertentu yang memiliki nilai ekonomi dan kepastian hukum yang dapat dijadikan jaminan utang.
Hak Pakai atas Tanah Hak Milik
Pasal 4 ayat (3) menyebutkan bahwa pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai yang bersumber dari tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut melalui Peraturan Pemerintah. Hal ini menunjukkan adanya kekhususan, sebab Hak Pakai di atas Hak Milik melibatkan hubungan hukum antara pemilik Hak Milik dan pemegang Hak Pakai.
Bangunan, Tanaman, dan Hasil Karya sebagai Satuan dengan Tanah
Pasal 4 ayat (4) menegaskan bahwa Hak Tanggungan tidak hanya dapat dibebankan pada tanah, tetapi juga pada bangunan, tanaman, dan hasil karya yang ada atau akan ada di atas tanah tersebut. Namun, pembebanan ini hanya sah apabila dicantumkan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Hal ini mencerminkan asas accessoir dalam hukum jaminan, di mana objek jaminan mencakup tidak hanya tanah, tetapi juga segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut, sejauh benda itu dimiliki oleh pemegang hak atas tanah.
Benda yang Tidak Dimiliki Pemegang Hak atas Tanah
Pasal 4 ayat (5) memberikan pengaturan tambahan apabila bangunan, tanaman, atau hasil karya di atas tanah bukan milik pemegang hak atas tanah. Dalam situasi ini, pembebanan Hak Tanggungan hanya dapat dilakukan apabila:
- Pemilik benda tersebut ikut menandatangani APHT, atau
- Pemilik memberi kuasa kepada pihak lain melalui akta otentik untuk ikut menandatangani APHT.
Ketentuan ini memberikan perlindungan terhadap hak-hak pihak ketiga, sehingga tidak ada unsur pemaksaan atau penghilangan hak milik secara sepihak dalam pembebanan Hak Tanggungan.
Contoh Kasus
Seorang pengusaha properti, Tuan X, memiliki sebidang tanah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) di pusat kota. Di atas tanah tersebut, ia mendirikan sebuah pusat perbelanjaan. Untuk memperoleh kredit konstruksi dari bank sebesar Rp100 miliar, Tuan X membebani tanah HGB tersebut dengan Hak Tanggungan. Dalam APHT, ditegaskan bahwa objek Hak Tanggungan mencakup tanah HGB beserta bangunan pusat perbelanjaan di atasnya. Apabila Tuan X wanprestasi, bank berhak mengeksekusi tanah dan bangunan tersebut sebagai satu kesatuan. Namun, apabila sebagian unit bangunan di atas tanah tersebut ternyata dimiliki investor lain, maka agar unit-unit tersebut dapat dijadikan objek Hak Tanggungan, para investor harus ikut menandatangani APHT atau memberikan kuasa dengan akta otentik.
