Pasal 20 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan:
- Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan : a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya;
- Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak;
- Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan;
- Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi hukum;
- Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.
Pasal 20 ayat (1) mengatur bahwa apabila debitor melakukan cidera janji (wanprestasi), objek Hak Tanggungan dapat dijual untuk melunasi utang debitor. Penjualan tersebut dapat dilakukan dengan dua dasar hukum, yakni: (a) hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek jaminan sebagaimana diatur dalam Pasal 6, atau (b) titel eksekutorial yang melekat pada sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 14 ayat (2). Penjualan ini dilaksanakan melalui pelelangan umum dengan tata cara yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Dengan mekanisme ini, pemegang Hak Tanggungan memperoleh hak pelunasan utang dengan kedudukan yang didahulukan dibandingkan kreditor lainnya.
Selanjutnya, Pasal 20 ayat (2) membuka kemungkinan penjualan objek Hak Tanggungan dilakukan di bawah tangan. Namun, syaratnya adalah adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, serta dengan pertimbangan bahwa cara tersebut dapat menghasilkan harga yang lebih tinggi dan menguntungkan semua pihak. Ketentuan ini memberi ruang fleksibilitas bagi para pihak dalam menyelesaikan kewajiban utang.
Ayat (3) memberikan batasan prosedural agar penjualan di bawah tangan tetap menjamin transparansi dan kepastian hukum. Penjualan baru dapat dilakukan setelah lewat waktu satu bulan sejak pemberitahuan tertulis disampaikan kepada pihak-pihak terkait, serta diumumkan dalam minimal dua surat kabar lokal atau media massa setempat. Selain itu, penjualan hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada pihak yang mengajukan keberatan.
Pasal 20 ayat (4) secara tegas menyatakan bahwa setiap perjanjian yang bertentangan dengan tata cara eksekusi sebagaimana diatur dalam ayat (1), (2), dan (3), batal demi hukum. Artinya, hukum memberikan perlindungan agar mekanisme eksekusi Hak Tanggungan tetap berjalan sesuai dengan prinsip keadilan, keterbukaan, dan perlindungan terhadap semua pihak yang berkepentingan.
Terakhir, Pasal 20 ayat (5) memberikan kesempatan kepada debitor untuk menghindari eksekusi. Hingga saat pengumuman lelang dikeluarkan, debitor masih dapat melunasi utang beserta biaya eksekusi yang telah timbul. Ketentuan ini menunjukkan adanya perlindungan hukum terhadap debitor, agar tidak serta-merta kehilangan objek Hak Tanggungan apabila masih mampu melunasi kewajibannya.
