Pasal 15 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan: Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Pasal 15 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan:

1. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut : a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan; b. tidak memuat kuasa substitusi; c. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan;
2. Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4);
3. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan;
4. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan;
5. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku;
6. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

Pasal 15 UUHT mengatur mengenai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). SKMHT adalah surat kuasa khusus yang diberikan oleh pemilik tanah kepada pihak lain untuk membebankan hak tanggungan atas tanahnya sebagai jaminan utang. Karena memiliki konsekuensi hukum yang besar, SKMHT wajib dibuat dengan akta otentik, yaitu akta notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Syarat-Syarat Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

Agar sah, SKMHT harus memenuhi beberapa ketentuan. Pertama, SKMHT hanya boleh berisi kuasa untuk membebankan hak tanggungan dan tidak boleh mencantumkan kuasa lain. Kedua, SKMHT tidak boleh memuat kuasa substitusi, sehingga penerima kuasa tidak bisa mengalihkan kewenangan tersebut kepada pihak lain. Ketiga, SKMHT wajib mencantumkan secara jelas objek tanah yang dijadikan jaminan, jumlah utang, nama serta identitas kreditur, dan identitas debitur apabila berbeda dengan pemberi hak tanggungan.

Sifat Hukum Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

SKMHT bersifat tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa dengan alasan apapun. Pengecualian hanya terjadi apabila kuasa tersebut sudah dilaksanakan dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), atau kuasa tersebut berakhir karena telah lewat jangka waktu yang ditentukan undang-undang. Ketentuan ini dibuat untuk memberikan kepastian hukum sekaligus perlindungan bagi pihak kreditur.

Batas Waktu Pelaksanaan Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

SKMHT hanya bersifat sementara, sehingga harus segera ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT. Untuk tanah yang sudah terdaftar, APHT harus dibuat paling lama 1 bulan sejak SKMHT ditandatangani. Sedangkan untuk tanah yang belum terdaftar, jangka waktu maksimal adalah 3 bulan. Dalam hal tertentu, misalnya untuk jenis kredit tertentu yang diatur dalam peraturan perundang-undangan, ketentuan batas waktu ini bisa berbeda.

Akibat Hukum Jika Lewat Waktu

Apabila SKMHT tidak segera diikuti dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu yang telah ditentukan, maka kuasa tersebut menjadi batal demi hukum. Artinya, SKMHT tidak lagi memiliki kekuatan hukum dan tidak dapat dipergunakan untuk membebankan hak tanggungan. Dengan demikian, hak tanggungan tidak akan lahir dan kreditur kehilangan perlindungan jaminan kebendaan atas tanah tersebut.

Contoh Penerapan

Sebagai contoh, Budi memberikan SKMHT kepada istrinya untuk membebankan hak tanggungan atas tanah bersertifikat yang dimiliki, demi memperoleh pinjaman dari Bank A. Karena tanah tersebut sudah terdaftar, maka dalam waktu 1 bulan sejak SKMHT dibuat, harus ditindaklanjuti dengan APHT di hadapan PPAT. Jika APHT tidak dibuat dalam jangka waktu tersebut, maka SKMHT otomatis batal demi hukum dan hak tanggungan tidak pernah lahir, sehingga kreditur tidak memperoleh jaminan kebendaan atas tanah yang dimaksud.