Pasal 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan:
- Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
- Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Sifat Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Hak Tanggungan secara prinsip mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaarheid). Artinya, setiap bagian dari utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tetap melekat pada seluruh objek Hak Tanggungan. Begitu pula sebaliknya, seluruh objek Hak Tanggungan tetap terikat untuk menjamin seluruh utang yang dijamin, meskipun debitor telah melunasi sebagian dari utangnya. Dengan sifat ini, kreditor pemegang Hak Tanggungan memperoleh kepastian hukum bahwa jaminannya tidak akan terlepas sebagian hanya karena adanya pembayaran sebagian utang. Hal ini memperkuat kedudukan kreditor dalam hubungan utang-piutang, sekaligus memastikan bahwa Hak Tanggungan tetap memiliki fungsi sebagai jaminan yang efektif.
Pengecualian: Perjanjian dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
Undang-Undang membuka kemungkinan pengecualian terhadap asas tidak dapat dibagi-bagi ini. Pengecualian tersebut hanya dapat dilakukan apabila diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dengan demikian, sifat tidak dapat dibagi-bagi bersifat relatif, bukan mutlak, karena para pihak diberikan ruang untuk menyepakati pembagian tanggungan sesuai kebutuhan mereka. Pengecualian ini terutama relevan apabila Hak Tanggungan dibebankan atas beberapa bidang tanah sekaligus, di mana kreditor dan debitor dapat menyepakati bahwa pelunasan utang dilakukan secara bertahap (angsuran), dan setiap kali pembayaran dilakukan, salah satu bidang tanah dapat dibebaskan dari Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan atas Beberapa Bidang Tanah
Pasal 2 ayat (2) secara khusus mengatur kemungkinan pembebanan Hak Tanggungan atas beberapa hak atas tanah sekaligus. Dalam hal ini, para pihak dapat memperjanjikan bahwa:
- Pelunasan utang dilakukan secara angsuran.
- Setiap angsuran dikaitkan dengan nilai salah satu bidang tanah yang menjadi bagian dari objek Hak Tanggungan.
- Setelah angsuran tersebut dibayar, bidang tanah yang bersangkutan dapat dibebaskan dari Hak Tanggungan.
- Hak Tanggungan kemudian hanya membebani sisa objek untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Mekanisme ini sering dikenal dalam praktik sebagai pembebasan parsial objek Hak Tanggungan.
Contoh Kasus
Seorang pengusaha properti, Tuan A, memperoleh kredit investasi sebesar Rp20 miliar dari sebuah bank. Sebagai jaminan, ia membebankan Hak Tanggungan atas 4 bidang tanah miliknya di lokasi berbeda, dengan nilai masing-masing sekitar Rp5 miliar.
Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), disepakati klausula khusus bahwa pelunasan kredit dapat dilakukan secara bertahap. Setiap kali debitor melunasi Rp5 miliar, satu bidang tanah akan dibebaskan dari beban Hak Tanggungan.
- Pada tahun pertama, Tuan A melunasi Rp5 miliar → satu bidang tanah dibebaskan.
- Tahun berikutnya, ia melunasi Rp10 miliar → dua bidang tanah lainnya dibebaskan.
- Hingga akhirnya tersisa satu bidang tanah yang tetap terikat Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang Rp5 miliar.
Contoh ini menunjukkan bagaimana pengecualian asas tidak dapat dibagi-bagi bekerja dalam praktik. Kreditor tetap terlindungi, karena sisa utang tetap dijamin dengan tanah yang masih terikat, sementara debitor memperoleh keuntungan berupa pembebasan sebagian aset yang dapat dipergunakan kembali untuk kepentingan usaha.
